Descubre cómo se calcula el valor real de una propiedad y por qué poner el precio correcto es clave para vender bien

Vender una vivienda no es solo tomar fotos y poner un anuncio. El verdadero punto de partida —y el que más influye en todo el proceso— es fijar un precio adecuado. Un precio realista, competitivo y acorde al mercado puede marcar la diferencia entre vender en pocas semanas o ver cómo pasan los meses sin resultados.

En Urbanaliza, tu inmobiliaria de confianza, sabemos lo importante que es este primer paso, y por eso hemos preparado esta guía completa para ayudarte a entender qué determina el valor de una vivienda, cuáles son los errores que suelen cometer los propietarios y por qué una valoración profesional es la clave para una venta segura y eficiente.

1. Factores que influyen en la valoración de tu vivienda

La valoración de una vivienda no es una cifra arbitraria ni depende de lo que “nos gustaría” obtener. Se basa en un análisis técnico y comparativo donde intervienen varios elementos objetivos (y algunos subjetivos) que condicionan el valor final.

Vamos a verlos.

1. Ubicación: el rey de la valoración

Quizá sea el factor más determinante.
En San Vicente del Raspeig, por ejemplo, una misma vivienda puede variar mucho de precio según si está en el Centro, Haygón, Santa Isabel o Los Girasoles.

¿Qué se valora en la ubicación?

• Proximidad a servicios, colegios y transporte público

• Accesibilidad a Alicante

• Seguridad de la zona

• Nivel de demanda

• Entorno (zonas verdes, ruidos, vistas, etc.)

La ubicación marca la base del precio. Todo lo demás suma… o resta.

2. Superficie y distribución

No solo se analiza el tamaño en metros cuadrados, sino también cómo están distribuidos:

• ¿Tiene pasillos largos que restan metros útiles?

• ¿Las estancias son amplias y cuadradas?

• ¿La cocina es independiente o americana?

• ¿Hay dobles alturas o elementos arquitectónicos especiales?

Dos viviendas de 90 m² pueden tener valores muy distintos si una está bien aprovechada y la otra no.

3. Estado de conservación y reformas realizadas

Este punto es crucial. Las viviendas reformadas o que no requieren inversión inmediata se venden mejor y a un precio superior.

Se valora especialmente:

• Renovación de cocina y baños

• Carpintería interior y exterior

• Sistema eléctrico y fontanería

• Suelos

• Pintura

• Aislamiento y eficiencia energética

Las reformas no siempre se amortizan al 100 %, pero sí aumentan el atractivo y acortan los tiempos de venta.

4. Planta, orientación y luz

Las viviendas altas, con ascensor y buena orientación (especialmente sur, este o sureste) tienen más valor.

Una vivienda en San Vicente del Raspeig, donde la luz es un factor diferencial, puede valer entre un 5% y un 12% más que una similar pero oscura.

5. Extras y características del edificio

Todo suma cuando se trata de valoración:

• Plaza de garaje

• Trastero

• Ascensor

• Zonas comunes

• Piscina o urbanización

• Terraza o balcón

• Accesibilidad para personas con movilidad reducida

Este tipo de extras multiplica el interés de los compradores.

6. Situación legal y documentación

Un aspecto que muchos propietarios desconocen:
La documentación en regla condiciona el valor y la velocidad de venta.

Algunos elementos revisables:

• Escritura correcta

• Superficie coincidente con catastro

• Cédula de habitabilidad

• ITE del edificio

• Certificado energético

• Cargas o deudas pendientes

Una vivienda sin incidencias legales se valora mejor y se vende más rápido.

2. Errores típicos de los propietarios al fijar el precio

Es normal que un propietario tenga una idea del valor de su vivienda basada en recuerdos, cariño o expectativas. Pero estos criterios no son los que usa el mercado.

Estos son los errores más comunes que llevan a perder tiempo y dinero:

1. Inflar el precio “por si acaso”

Este es el error más habitual y también el más caro.
Muchos propietarios piensan:

“Lo pongo un poco más alto y ya iré bajando.”

El problema es que los primeros 30 días son clave. Si el precio está por encima del mercado:

• La vivienda recibe pocas visitas

• Los compradores cualificados ni siquiera la consideran

• Acaba estancándose

• Y se necesita rebajarla más adelante… perdiendo credibilidad

Un precio inflado hace que la vivienda “queme” en los portales.

2. Comparar con la casa del vecino o con anuncios de internet

Los precios publicados no son precios reales de venta, sino aspiraciones.
La única forma de saber el valor real es analizando operaciones cerradas, no anuncios.

3. Ignorar el estado real de la vivienda

Algunos propietarios consideran que su casa vale más porque “está muy bien cuidada”, pero el comprador compara con criterios profesionales:

• ¿Cocina actual?

• ¿Baños modernos?

• ¿Ventanas nuevas?

• ¿Instalaciones actualizadas?

El mercado es objetivo, aunque nosotros no siempre lo seamos.

4. No tener en cuenta la oferta y demanda actual

Un piso puede costar una cantidad en 2022 y otra distinta en 2024 o 2025.
Los mercados se mueven, y fijar el precio sin datos actualizados es un error que se paga caro.

5. No valorar correctamente los extras

A veces se sobrevaloran (“mi terraza vale 30.000€”) o se infravaloran (“el garaje apenas suma”).
La clave es calcularlo según criterios profesionales y comparables.

3. Ventajas de una valoración profesional

Hacer una valoración profesional es, probablemente, el paso más inteligente antes de poner una vivienda a la venta. No tiene coste para el propietario y aporta claridad, seguridad y estrategia.

Estas son las ventajas clave:

1. Un precio real y defendible

Una valoración profesional se basa en:

• Datos reales de ventas

• Comparativas objetivas

• Tendencias del mercado

• Características específicas del inmueble

Esto te permite fijar un precio que no solo atrae compradores, sino que se puede justificar durante la negociación.

2. Se vende más rápido y al mejor precio posible

Cuando el precio está bien calculado:

• Se generan más visitas

• La vivienda destaca en los portales

• Los compradores la perciben como “una oportunidad”

• Se reducen los tiempos de venta significativamente

Un precio correcto es sinónimo de eficiencia.

3. Evita la pérdida de dinero por sobreprecio o infravaloración

Fijar un precio alto te hace perder tiempo.
Fijar un precio bajo te hace perder dinero.

La valoración profesional encuentra el punto óptimo, donde se cruzan precio y demanda.

4. Ahorra estrés, dudas y problemas

El proceso de venta es más sencillo cuando tienes:

• Un informe claro

• Una estrategia definida

• Un plan de difusión

• Un profesional que responde a tus dudas

Poner un precio por intuición lleva a incertidumbre. Ponerlo con datos lleva a resultados.

5. Mejora la negociación final

Los compradores hoy en día vienen informados y preparados.
Una valoración profesional te permite:

• Defender tu precio

• Argumentar con datos

• Evitar negociaciones innecesarias

• Cerrar una venta con mayor seguridad

Saber el valor real es el primer paso para vender bien

Vender una vivienda no tiene por qué ser complicado, pero sí requiere tomar decisiones basadas en información y estrategia. Y todo empieza por saber cuánto vale realmente tu propiedad.

Un precio adecuado:

✔ Atrae más compradores
✔ Reduce el tiempo de venta
✔ Evita problemas en la negociación
✔ Maximiza el beneficio final

En Urbanaliza realizamos valoraciones profesionales, gratuitas y sin compromiso, diseñadas para que los propietarios puedan tomar la mejor decisión posible con total seguridad.